房地產狀況調整的思路

　　房地產狀況調整的總思路是：以估價對象房地產狀況為基準，將可比實例房地產狀況與估價對象房地產狀況進行直接比較；或者設定一種“標準房地產”，以該標準房地產狀況為基準，將可比實例房地產狀況與估價對象房地產狀況進行間接比較。如果可比實例房地產狀況比估價對象房地產狀況好的，則應對可比實例的成交價格進行減價調整；反之，如果可比實例房地產狀況比估價對象房地產狀況差的，則應對可比實例的成交價格進行加價調整。較具體的思路如下：

　　（1）確定對估價對象這類房地產的價格有影響的各種房地產自身因素，包括區(qū)位因素、實物因素和權益因素。不同使用性質的房地產，影響其價格的房地產自身因素是不盡相同的。例如，居住房地產講求寧靜、安全、舒適；商業(yè)房地產著重繁華程度、交通條件；工業(yè)房地產強調對外交通運輸和基礎設施條件；農業(yè)房地產重視土壤、排水和灌溉條件等。因此，應針對估價對象這類房地產的使用性質，確定對其價格有影響的各種房地產自身因素。

　?。?）判定估價對象房地產和可比實例房地產在這些因素方面的狀況，將可比實例房地產與估價對象房地產在這些因素方面的狀況逐一進行比較，找出它們之間的差異程度。以普通住宅為例，例如附近有幾條公共交通線路、離公共交通站點的距離、樓層、朝向、房屋年齡、有無電梯、一梯幾戶、是否封陽臺、有幾個衛(wèi)生間、是否附贈車位等。

　?。?）將可比實例與估價對象之間的房地產狀況差異程度轉換為價格差異程度。即找出房地產狀況差異程度所造成的價格差異程度?？杀葘嵗康禺a狀況與估價對象房地產狀況之間的差異程度不一定等于它們之間的價格差異程度。因此，需要根據不同的具體情況，將可比實例與估價對象之間的房地產狀況差異程度轉換為價格差異程度。

　　（4）根據價格差異程度對可比實例的成交價格進行調整。同一使用性質的房地產，各種影響因素對價格的影響程度不同；不同使用性質的房地產，即使某些價格影響因素相同，但這些因素對價格的影響方向和程度也不一定相同。因此，對于同一使用性質的房地產，各種影響因素的權重應有所不同；不同使用性質的房地產，同一影響因素的權重應有所不同。